Le contentieux des baux commerciaux rappelle régulièrement que le statut protecteur du locataire commercial ne supporte ni l’approximation ni l’improvisation.
Une récente décision du Tribunal judiciaire de Lille illustre parfaitement ce principe en condamnant la Ville de Lille à verser près de 600 000 euros à une commerçante évincée après avoir, dans un premier temps, accepté le renouvellement de son bail avant d’exercer ensuite son droit d’option.
Cette affaire constitue un rappel particulièrement utile pour les bailleurs publics comme privés : en matière de renouvellement du bail commercial, chaque prise de position peut produire des effets juridiques irréversibles.
Dans cette affaire, une commerçante avait entrepris de céder son fonds de commerce. Un compromis de cession avait été conclu sous condition suspensive de renouvellement du bail commercial, condition essentielle à la réalisation de l’opération.
La locataire avait alors sollicité le renouvellement de son bail le 2 avril 2021, alors même que celui-ci n’arrivait à échéance que le 30 septembre 2022. La demande intervenait donc en dehors du cadre prévu par l’article L.145-10 du Code de commerce, lequel autorise une demande de renouvellement dans les six mois précédant l’expiration du bail ou au cours de sa prolongation tacite.
Malgré cette irrégularité, la Ville de Lille avait accepté le renouvellement du bail à effet du 1er septembre 2021, précisant agir afin de ne pas faire obstacle à la cession du fonds de commerce.
Trois jours plus tard pourtant, la commune revenait sur sa position en indiquant souhaiter récupérer la pleine jouissance des locaux pour ses propres besoins. Elle entendait alors exercer son droit d’option sur le fondement de l’article L.145-57 du Code de commerce afin de refuser finalement le renouvellement du bail.
Le Tribunal judiciaire de Lille n’a pas suivi cette analyse.
Les juges ont considéré que la commune avait valablement acquiescé au renouvellement avant l’exercice de son droit d’option. Dès lors, même si la demande initiale de renouvellement était prématurée, l’acceptation exprimée par le bailleur produisait des effets juridiques définitifs.
Le refus ultérieur de renouvellement ouvrait donc droit au paiement d’une indemnité d’éviction conformément à l’article L.145-14 du Code de commerce.
L’un des intérêts majeurs de cette décision réside également dans l’évaluation du préjudice d’éviction.
Dans un premier temps, la Ville de Lille avait proposé une indemnisation de 150 000 euros. Face à l’importance du différend, une expertise amiable puis une expertise judiciaire ont été mises en œuvre afin de déterminer l’étendue réelle du préjudice subi par la commerçante.
L’expert judiciaire a retenu la méthode dite de la suppression du fonds de commerce. Cette méthode s’applique lorsque l’éviction entraîne la disparition du fonds, le commerçant ne pouvant se réinstaller dans des conditions lui permettant de conserver sa clientèle. Dans cette hypothèse, le préjudice ne se limite pas à la seule perte du droit au bail : il porte sur la disparition de l’ensemble du fonds de commerce et de la clientèle attachée à l’emplacement.
À l’inverse, la méthode dite du transfert du fonds de commerce, également appelée méthode du droit au bail, est habituellement retenue lorsque l’exploitant peut poursuivre son activité dans un autre local en conservant sa clientèle, même partiellement. L’indemnisation correspond alors principalement à la valeur du droit au bail, calculée selon le différentiel de loyer.
En l’espèce, l’expert judiciaire a considéré que les conditions d’exploitation et l’emplacement étaient tels qu’une réinstallation ne permettrait pas de préserver la clientèle attachée au fonds. Le Tribunal judiciaire de Lille a suivi cette analyse et fixé l’indemnité principale à 560 000 euros, outre plusieurs indemnités accessoires venant réparer l’intégralité du préjudice subi par la commerçante évincée.
Cette décision présente un intérêt particulier tant pour les collectivités territoriales que pour l’ensemble des bailleurs commerciaux.
Elle rappelle avec force qu’en matière de bail commercial, la prudence rédactionnelle et procédurale demeure essentielle. Une position exprimée trop rapidement, une négociation insuffisamment encadrée ou une acceptation formulée sans anticipation suffisante peuvent engager durablement un bailleur et produire des conséquences financières considérables.
Le droit d’option prévu par l’article L.145-57 du Code de commerce ne constitue pas un pouvoir discrétionnaire permettant de revenir librement sur une position déjà adoptée. Les juridictions veillent avec constance à la protection du locataire commercial dès lors que la stabilité de l’exploitation, la valeur du fonds de commerce et la préservation de la clientèle sont en jeu.
Cette décision illustre également l’importance stratégique de l’évaluation du préjudice d’éviction. Selon que l’expert retient une méthode de transfert du fonds ou une méthode de suppression du fonds, les conséquences indemnitaires peuvent varier dans des proportions considérables.
Dans un contexte de restructuration des centres-villes, de réorganisation des patrimoines immobiliers ou de recomposition des activités commerciales, cette affaire constitue un rappel utile : la gestion des baux commerciaux ne peut être appréhendée comme une simple relation locative classique. Elle implique une maîtrise technique du statut des baux commerciaux et une anticipation rigoureuse des conséquences économiques attachées aux décisions prises par le bailleur.
Le cabinet Stride & Associés accompagne les bailleurs, collectivités territoriales et entrepreneurs dans la sécurisation de leurs baux commerciaux, les procédures de renouvellement, les contentieux d’éviction et l’ensemble des problématiques liées à l’exploitation des fonds de commerce.
[Tribunal judiciaire de Lille, 10 avril 2026, 23/01166]
