Le déplafonnement du loyer en matière de bail commercial

Introduction

Le renouvellement du bail commercial constitue un moment charnière dans la relation entre bailleur et preneur.

Si le principe demeure celui du plafonnement du loyer, destiné à assurer la stabilité économique du fonds exploité, le mécanisme du déplafonnement introduit une rupture notable en permettant la fixation du loyer à la valeur locative.

Dérogatoire au régime de droit commun, ce dispositif obéit toutefois à des conditions strictes dont l’appréciation, éminemment factuelle, relève du pouvoir souverain des juges du fond et s’appuie fréquemment sur une expertise judiciaire.

L’analyse de ces conditions met en lumière des critères jurisprudentiels distincts, notamment la modification notable des éléments visés à l’article L. 145-33 du Code de commerce, dont la caractérisation conditionne la licéité du déplafonnement.

À côté de ces hypothèses fondées sur une évolution des facteurs de commercialité, le législateur prévoit également un déplafonnement de plein droit tenant à la durée du bail.

Dans ce contexte, les transformations urbaines contemporaines — telles que la piétonisation d’espaces centraux à forte densité commerciale (NDLR : dans un contexte de piétonisation de la célèbre Grand’Place de Lille) — interrogent directement la notion de facteurs locaux de commercialité et offrent un terrain d’analyse particulièrement actuel quant à leurs incidences sur la valeur locative des locaux commerciaux.

C’est à l’analyse de ces conditions, de leur régime probatoire et de leurs incidences pratiques que la présente étude est consacrée.

I. La valeur locative : définition, fondements et principes

A. Définition et contenu de la valeur locative

La valeur locative est le loyer qu’un preneur raisonnablement avisé consentirait à payer pour les locaux considérés, librement et sans contrainte, compte tenu des circonstances du marché immobilier commercial. Elle se détermine selon les critères énumérés à l’article L. 145-33 du Code de commerce, lesquels constituent le cadre légal du calcul. Ces critères incluent : (i) les caractéristiques physiques et techniques du local (surface utile, configuration, état général, équipements) ; (ii) sa destination, c’est-à-dire l’usage commercial auquel il est affecté ou susceptible de l’être ; (iii) les obligations des parties au bail, notamment les charges locatives, les travaux à la charge de chacun, et les servitudes ; (iv) les facteurs locaux de commercialité, qui englobent l’environnement commercial, l’accessibilité, la clientèle potentielle, la notoriété du quartier et la dynamique économique locale ; (v) les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables, servant de point de référence pour l’appréciation du marché.

La valeur locative n’est donc ni un prix figé ni une simple moyenne des loyers du quartier. Elle résulte d’une appréciation synthétique et contextualisée, reflétant ce que le marché immobilier commercial peut justifier pour des locaux donnés, à un moment donné et dans un contexte donné.

B. Les fondements juridiques et économiques du régime du plafonnement

Le système français de régulation des loyers commerciaux repose sur un principe de protection du preneur établi, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Cette protection s’exprime par le plafonnement du loyer lors des renouvèlements de bail : le loyer renouvelé ne peut en principe être augmenté au-delà de la variation de l’indice de référence des loyers commerciaux (ILC), sans pouvoir dépasser la valeur locative (Cass., 3e civ., 6 novembre 2001, n°00-14.706).

Raison d’être du plafonnement. Ce mécanisme poursuit un objectif de stabilité et de prévisibilité économique en faveur du preneur établi, qui a investi dans l’exploitation de son fonds de commerce et créé une clientèle. Il vise à éviter les « chocs » tarifaires susceptibles de compromettre la viabilité économique de l’exploitation et à maintenir un équilibre contractuel relatif, sans pour autant figer les loyers à un niveau artificiellement bas. Le plafonnement permet ainsi une augmentation progressive du loyer, indexée sur l’évolution générale des prix, tout en préservant le droit du propriétaire à la juste rémunération de son bien.

Intérêt économique et social. Cette protection du preneur s’inscrit dans un contexte plus large de protection de la stabilité des activités commerciales et artisanales, considérées comme d’intérêt public. Elle favorise la pérennité des commerces de proximité, l’implantation d’activités durables dans les centres-villes et quartiers commerçants, et prévient les phénomènes de « gentrification » trop rapide susceptibles de vider les centres urbains de leur tissu commercial traditionnel.

C. Le principe du déplafonnement et sa justification

Le déplafonnement constitue l’exception au régime du plafonnement. Il autorise la fixation du loyer à la valeur locative, indépendamment de l’évolution de l’ILC, lorsque certaines conditions sont réunies.

Justification du déplafonnement. Le déplafonnement se fonde sur un principe d’équité contractuelle et économique : lorsque les circonstances affectant la valeur du bien immobilier ont changé de manière substantielle, maintenir un plafonnement basé sur l’ILC devient inapproprié et peut conduire à une rémunération du propriétaire gravement insuffisante par rapport à la valeur réelle du bien. Inversement, il peut conduire à un enrichissement injustifié du preneur qui bénéficierait de l’appréciation du fonds commercial sans en supporter le coût à travers le loyer.

Logique d’équilibre. Le déplafonnement repose ainsi sur l’idée que le plafonnement doit céder face à des changements substantiels d’ordre externe (modifications de l’environnement commercial local) ou interne (transformation du bien). Ces changements modifient la réalité économique du bail et justifient une réévaluation complète du loyer. Le déplafonnement préserve l’équilibre concurrentiel du marché immobilier : un propriétaire dont l’immeuble aurait considérablement augmenté de valeur ne serait pas condamné à un loyer artificiellement déprimé, ce qui aurait un effet dissuasif sur les investissements immobiliers et entraverait l’allocation efficace du capital.

Intérêt pratique et procédural. Le déplafonnement permet également de résoudre les situations où le régime du plafonnement produirait des résultats absurdes ou économiquement intenables : par exemple, si une zone autrefois peu attractive connaît une transformation radicale (construction d’une gare TGV, création d’un nouveau quartier d’affaires, piétonisation d’une place centrale), le maintien d’un loyer indexé sur l’ILC serait déconnecté de la réalité marchande et favoriserait artificiellement les preneurs établis au détriment de la valeur réelle de l’immeuble.

II. Les critères légaux et jurisprudentiels de déplafonnement

A. Le déplafonnement automatique fondé sur la durée du bail (au-delà de neuf ans)

L’article L.145-34 du Code de commerce reconnaît un mécanisme de déplafonnement automatique qui intervient lorsque la durée effective du bail dépasse neuf ans, notamment en cas de tacite prolongation.

Fondement et ratio. Ce déplafonnement automatique repose sur l’idée que passé un certain délai, la protection du preneur cesse de se justifier au même degré. Un preneur qui occupe les locaux depuis douze années (ou plus) a eu le temps d’amortir son investissement initial, de constituer une clientèle stable, et de bénéficier pleinement de son droit au renouvellement. Prolonger indéfiniment le plafonnement serait accorder une protection disproportionnée et entraverait le droit du propriétaire à la juste rémunération après un si long délai d’occupation. Le déplafonnement automatique repose également sur une logique d’équité temporelle : les gains économiques générés par le fonds de commerce augmentent avec le temps, justifiant une réévaluation du loyer au-delà du simple alignement sur l’ILC.

Cas de la tacite prolongation et bail de douze ans. La tacite prolongation d’un bail au-delà de neuf ans entraîne l’application du mécanisme de lissage du loyer déplafonné (CA Bordeaux, 16 septembre 2024, n°23/00148). Cette jurisprudence s’applique notamment lorsqu’un bail initialement conclu pour neuf ans se prolonge tacitement et dépasse cette durée, atteignant par exemple douze années effectives. À partir de ce seuil de neuf ans dépassé, le régime du plafonnement cesse de s’appliquer automatiquement, et le loyer peut être fixé à la valeur locative avec application du mécanisme de lissage à 10 % par an.

Distinction avec les critères jurisprudentiels. Contrairement aux critères de déplafonnement fondés sur une modification des FLC, la monovalence ou les travaux, le déplafonnement automatique ne requiert aucune preuve d’une modification substantielle des circonstances. Il s’opère par le seul effet du temps, indépendamment de la volonté des parties ou de l’évolution du marché. C’est un déplafonnement de principe, non soumis à conditions probatoires autres que la durée.

Régime du lissage. Depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014, une fois le déplafonnement automatique reconnu (durée de bail supérieure à neuf ans), le loyer ne peut augmenter que de 10 % par an selon l’article L. 145-34 du Code de commerce, jusqu’à atteinte de la valeur locative (CA Bordeaux, 16 septembre 2024, n°23/00148). Ce lissage progressif ménage une transition économique au preneur, même dans le cadre d’un déplafonnement automatique.

B. La modification notable des facteurs locaux de commercialité

La modification des facteurs locaux de commercialité (ci-après « FLC ») constitue le critère le plus courant de déplafonnement, distinct du mécanisme automatique lié à la durée. Cette appréciation s’effectue de manière in concreto par le juge (TJ Paris, 10 avril 2024, n°23/07265 ; TJ Bordeaux, 16 avril 2025, n°21/04392 ; TJ Draguignan, 4 décembre 2025, n°22/06135).

Notion et contenu des FLC. Les « facteurs locaux de commercialité » désignent l’ensemble des éléments externes au bien immobilier lui-même, qui exercent une influence directe sur la valeur commerciale du local et l’attractivité de la zone. Ces facteurs incluent : la démographie et son évolution (croissance ou déclin démographique) ; la socio-économie locale (profil des habitants, revenus, consommation) ; l’accessibilité et les transports (proximité de transports collectifs, amélioration de la desserte) ; les aménagements urbains (création de nouveaux quartiers, rénovation des espaces publics, piétonisation) ; la dynamique commerciale et la concurrence (implantation d’enseigne, densité du commerce) ; la fréquentation touristique ; la renommée et la notoriété du quartier ; et plus largement, tout phénomène local susceptible d’attirer ou de repousser la clientèle potentielle.

Cadre légal et réglementaire. L’article L. 145-33 du Code de commerce énonce que le loyer correspond à la valeur locative, laquelle est déterminée notamment en considération « des facteurs locaux de commercialité ». Cette notion est complétée et précisée par les articles R. 145-3 et suivants du Code de commerce, qui énumèrent de manière exhaustive (mais non limitative) les éléments constitutifs des FLC.

Bien que le texte exact de ces articles ne soit pas reproduit ici, ils listent typiquement les éléments suivants, lesquels structurent l’appréciation judiciaire :

• Caractéristiques du quartier ou de la zone commerciale :nature résidentielle, administrative, industrielle ou touristique de l’environnement immédiat ; densité et qualité de l’urbanisation ; présence ou absence de vide urbain.
• Population locale :évolution démographique de la commune et de la zone ; composition socio-économique de la population ; revenus et pouvoir d’achat des habitants ; présence de populations flottantes ou touristiques.
• Transports et accessibilité : proximité et efficacité des transports collectifs (métro, tramway, bus) ; qualité de l’accès routier ; disponibilité et coût du stationnement ; amélioration des infrastructures de circulation ; création ou modification de voies d’accès.
• Aménagements urbains et infrastructure : existence ou création de parcs, espaces verts, équipements publics ; rénovation ou modernisation d’espaces publics ; construction ou transformation d’immeubles voisins ; existence de zones piétonnes ou d’aménagements favorisant la flânerie.
• Activité commerciale environnante : densité et diversité du commerce existant ; présence d’enseignes prestigieuses ou d’importance ; création de pôles commerciaux ou galeries marchandes ; concurrence directe ou indirecte dans le secteur.
• Fréquentation : flux piétonnier en heures pleines et heures creuses ; fréquentation touristique ou événementielle ; saisonnalité et régularité des flux.
• Notoriété et réputation : renommée du quartier ou de la place ; image de prestige, de dynamisme ou au contraire de déclin ; évolution de la réputation dans le temps.
• Services et commodités : proximité d’écoles, d’hôpitaux, de commerces de proximité ; offre de services aux entreprises ; existence de parkings publics ou privés.

Ces éléments constituent une grille de lecture officielle de ce qui doit être considéré comme un FLC susceptible de modification. Leur énumération réglementaire sert plusieurs objectifs : elle guide les magistrats dans leur appréciation, elle fournit aux parties un référentiel commun pour le débat contradictoire, et elle structure l’expertise judiciaire.

Articulation entre énumération réglementaire et jurisprudence. Il importe de noter que cette énumération réglementaire n’est pas limitative. La lecture combinée des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du Code de commerce, éclairée par la jurisprudence de la Cour de cassation et des juridictions du fond, conduit à retenir que l’énumération réglementaire des éléments d’appréciation présente un caractère indicatif. Destinée à guider l’analyse du juge sans en circonscrire le champ, cette liste ne saurait, dès lors, être regardée comme limitative.

Ainsi, d’autres phénomènes locaux non explicitement énumérés peuvent être qualifiés de FLC, pourvu qu’ils affectent objectivement la commercialité du lieu. Cette souplesse jurisprudentielle a permis à la jurisprudence d’accueillir de nouveaux critères au fil de l’évolution urbaine et économique (par exemple, la piétonisation, la création de zones touristiques, les aménagements pour les mobilités nouvelles, etc.).

Critère de « modification notable ». La jurisprudence exige non seulement une modification, mais une modification notable. Cela signifie que le changement doit être d’une certaine ampleur ou importance, non marginal ou purement cosmétique. Une variation supérieure à 10 % de la valeur locative elle-même peut constituer un indice de notabilité ( Cass., 3e civ., 21 mars 1990, n°88-20.245). Cependant, l’appréciation de la notabilité est essentiellement factuelle et relative aux circonstances.

Incidence favorable sur l’activité commerciale. La jurisprudence exige que la modification soit « de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur » (TJ Draguignan, 4 décembre 2025, n°22/06135 ; TJ Paris, 28 mars 2024, n°20/02980). Cette exigence mérite clarification : elle ne suppose pas une incidence réelle et effective, c’est-à-dire un impact concret et mesuré sur le chiffre d’affaires ou les performances de l’entreprise du preneur. Plutôt, elle signifie que la modification doit être objectivement de nature à créer des opportunités favorables pour l’exercice de l’activité. L’incidence favorable s’apprécie donc in abstracto, du point de vue d’un commerçant raisonnablement avisé (TJ Draguignan, 4 décembre 2025, n°22/06135).

Cependant, un élément subjectif complète cette appréciation objective : le preneur doit « mettre en œuvre les moyens utiles pour attirer cette nouvelle clientèle » (TJ Nanterre, 1 août 2024, n°23/07921).
Cette formule signifie que si les opportunités créées par la modification ne sont pas exploitées par le preneur, faute de volonté, d’investissement commercial adéquat ou d’adaptation de son offre, le déplafonnement peut être contesté ou refusé. Il existe donc une obligation implicite d’adaptation du preneur à l’évolution favorable de son environnement commercial.

Cadre temporel et spatial. La modification doit intervenir « au cours du bail expiré » (TJ Paris, 10 avril 2024, n°23/07265 ; TJ Draguignan, 4 décembre 2025, n°22/06135), c’est-à-dire pendant la durée du bail en cours de renouvellement. Les transformations antérieures au bail ne sont pas prises en compte. Le périmètre d’analyse géographique correspond à l’« environnement immédiat des locaux » ou la « zone de chalandise » (TJ Bordeaux, 1 août 2024, n°23/01205 ; TJ Nanterre, 1 août 2024, n°23/07921), excluant les événements lointains ou sans lien avec l’activité du preneur.

Critères probatoires concrets.

• Évolution démographique et socio-économique : Une augmentation de population de plus de 10 % (TJ Bordeaux, 16 avril 2025, n°21/04392), voire de 49 % (TJ Bordeaux, 24 janvier 2024, n°21/07384), peut constituer une modification notable. L’accroissement du nombre de résidences secondaires, traduisant un « enrichissement de la population locale » (TJ Draguignan, 4 décembre 2025, n°22/06135), en constitue également un indice. Ces chiffres démographiques sont objectifs et mesurables, d’où leur pertinence probatoire.
• Aménagements urbains et infrastructures : La construction de nouveaux quartiers résidentiels et commerciaux (TJ Bordeaux, 16 avril 2025, n°21/04392 ; TJ Grenoble, 15 septembre 2025, n°24/05862), ou la création de nouvelles surfaces d’habitation, de bureaux et de commerces (TJ Nanterre, 1 août 2024, n°23/07921) modifient la texture urbaine et l’attrait du quartier. Dans cette même catégorie figure la piétonisation d’espaces publics, aménagement urbain majeur susceptible de transformer significativement l’environnement commercial local.
• Transports et accessibilité : L’extension de lignes de transport en commun (TJ Bordeaux, 16 avril 2025, n°21/04392), la mise en place d’une nouvelle ligne de tramway (TJ Bordeaux, 1 août 2024, n°23/01205), ou l’amélioration générale de la desserte (TJ Nanterre, 1 août 2024, n°23/07921) réduisent les temps d’accès et augmentent la captation de clientèle.
• Dynamique commerciale et touristique : L’implantation d’enseignes prestigieuses ou reconnues (TJ Draguignan, 4 décembre 2025, n°22/06135), l’accroissement de la fréquentation touristique (TJ Bordeaux, 16 avril 2025, n°21/04392 ; TJ Dax, 9 juillet 2025, n°22/00002), ou une plus forte activité des halles et du marché forain (TJ Dax, 9 juillet 2025, n°22/00002) renforcent le potentiel commercial du lieu.

Critères d’exclusion. À l’inverse, la jurisprudence a rejeté le déplafonnement fondé sur : une augmentation de population « relativement faible » et localisée hors de la zone d’achalandage réelle du commerce (TJ Paris, 28 mars 2024, n°20/02980) ; la simple « notoriété préexistante » d’une zone sans modification nouvelle (TJ Paris, 18 janvier 2024, n°21/07750) ; ou le « remplacement d’anciennes enseignes de luxe par de nouvelles enseignes de même gamme » sans impact favorable notable sur le potentiel commercial (TJ Paris, 18 janvier 2024, n°21/07750).

Actualité territoriale : La piétonisation comme facteur local de commercialité

La piétonisation d’une place centrale ou d’un espace urbain maître est un aménagement urbain de première importance susceptible de constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité, notamment par ses effets sur l’accessibilité, la sécurité, le confort, et l’attractivité commerciale.

Définition et portée de la piétonisation. La piétonisation consiste à interdire ou limiter fortement la circulation automobile sur un espace public (place, rue, boulevard) afin de le réserver aux piétons, cyclistes et éventuellement aux transports en commun. Cet aménagement transforme radicalement la nature et l’usage de l’espace : il améliore la fluidité de la circulation piétonne, crée un environnement plus agréable et sécurisé, modifie les modes de stationnement et d’accès aux commerces, et augmente généralement la fréquentation et temps passé sur la place.

Incidence favorable sur la commercialité. La piétonisation d’une place centrale est objectivement de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale des locaux situés sur cette place ou à proximité immédiate, pour plusieurs raisons :

• Sécurité et confort : La suppression des véhicules réduit les accidents et les nuisances (pollution, bruit), créant un environnement plus accueillant pour les clients potentiels.
• Accessibilité : Sans circulation automobile, les piétons peuvent se déplacer plus librement et en toute sécurité, facilitant l’accès aux vitrines et aux entrées de commerce.
• Attractivité et fréquentation : Les places piétonisées deviennent des lieux de séjour privilégiés, lieux de rencontre, de détente et de flânerie, attirant davantage de public et augmentant le temps de présence sur les lieux.
• Potentiel économique : L’augmentation de la fréquentation des lieux entraîne mécaniquement une augmentation du potentiel commercial pour les entreprises implantées, notamment dans le secteur du commerce de détail, de la restauration et des services.

Contexte local : la piétonisation de la Grand’Place de Lille (actualité 2026)

Depuis le 12 janvier 2026, la Grand’Place de Lille est devenue 100 % piétonne, dans le cadre d’un projet municipal visant à rendre ce cœur de ville plus agréable pour les habitants, visiteurs et commerçants. Les accès automobiles y sont désormais limités à certaines plages horaires pour les livraisons et riverains, tout en préservant l’accès aux parkings et aux flux piétons accrus dans le périmètre commercial central.[1]

Bien que cette jurisprudence spécifique ne soit pas encore prononcée, les principes établis par la jurisprudence existante permettent d’anticiper le traitement judiciaire d’une telle situation.

La piétonisation de la place Général-de-Gaulle à Lille constituerait une modification majeure de l’environnement urbain et commercial de cette place, intervenue au cours d’un bail en vigueur.

Les éléments suivants pourraient justifier le déplafonnement :

• Ampleur de l’aménagement : La piétonisation d’une place générale et centrale, œuvre d’une importance urbanistique notable, modifie substantiellement l’environnement.
• Évolution de la fréquentation : Un déploiement de données de fréquentation montrant une augmentation significative de la présence de piétons sur la place après la piétonisation constituerait un élément de preuve objective de modification favorable des FLC.
• Évolution des valeurs immobilières comparables : Une expertise immobilière documentant une augmentation des loyers des commerces comparables sur la place suite à la piétonisation corroborerait l’incidence favorable.
• Aménagements complémentaires : Si la piétonisation s’accompagne d’aménagements connexes (mobilier urbain, végétalisation, éclairage, terrasses restaurant élargies), l’effet favorable est renforcé.

Contours et limitations du critère.
Cependant, le déplafonnement ne serait pas automatique. La jurisprudence pourrait exiger :

• Que le preneur ait effectivement « mis en œuvre les moyens utiles » pour exploiter les opportunités créées par la piétonisation (adaptations commerciales, augmentation des horaires, amélioration de l’offre).
• Que la modification soit « notable » et non marginal, ce qui semble aisément démontré dans le cas d’une piétonisation de grande ampleur.
• Une quantification de l’incidence favorable, notamment par expertise, montrant que la valeur locative a véritablement augmenté suite à l’aménagement.

De plus, certains preneurs pourraient contester l’incidence favorable si la piétonisation, couplée à une réduction des accès automobiles, aurait produit des effets paradoxalement négatifs pour leur activité particulière (par exemple, une entreprise dépendant très fortement de clients motorisés ou de livraisons fréquentes).

Cependant, le critère d’« incidence favorable » s’appréciant in abstracto du point de vue d’un commerçant raisonnablement avisé, il serait difficile de contester la nature globalement favorable d’une piétonisation de place centrale pour la majorité des activités commerciales.

C. Exception : la monovalence des locaux et les autres critères alternatifs

La règle du plafonnement ne s’applique pas aux baux portant sur des locaux monovalents, c’est-à-dire des locaux dont l’affectation à une autre destination nécessiterait des travaux importants ou des transformations coûteuses (Cass., 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-15.417).

Justification et logique économique. Le critère de monovalence repose sur l’idée que le plafonnement du loyer était destiné à protéger les preneurs établis qui ont créé un fonds commercial et investi dans une implantation durable. Or, dans le cas de locaux monovalents, la protection est moins pertinente : le propriétaire d’une station-service ou d’un atelier de contrôle technique est captif d’une unique destination possible, car la reconversion du bien prendrait un coût prohibitif. Le propriétaire court donc un risque accru de vacances ou d’exploitation déficitaire. De plus, la valeur du bien est entièrement liée à son usage spécialisé, sans alternative de reclassement. Il est dès lors équitable de permettre la fixation du loyer à la valeur locative pour ces biens.

Caractérisation de la monovalence. La jurisprudence a explicitement reconnu la monovalence pour des locaux « construits et aménagés pour une exploitation unique » (Cass., 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-15.417), nécessitant des travaux importants pour une reconversion. Ainsi, une station-service ou un atelier de contrôle technique, avec installations spécialisées et configuration adaptée à une fonction unique, tombent sous cette qualification. Remarquablement, le coût de dépollution ou de décontamination d’un site n’est pas pertinent pour caractériser la monovalence ; seuls l’importance des travaux de transformation et l’impraticabilité économique de la reconversion sont déterminants (Cass., 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-15.417).

D. La modification de la destination des lieux

Une modification notable de la clause de destination du bail peut justifier le déplafonnement.

Fondement économique. Une clause de destination restrictive limite les usages possibles du bien et réduit donc sa valeur, comparé à un bien sans restriction. Inversement, l’élargissement de la destination accroît les possibilités d’exploitation et augmente la valeur potentielle du bien. Lorsqu’un avenant modifie la clause de destination en autorisant une nouvelle activité non prévue initialement comme principale, et qu’une contrepartie financière est versée (témoignant de la reconnaissance de la valeur ajoutée), la modification est considérée comme notable et justifie le déplafonnement (TJ Paris, 29 mars 2024, n°22/14892).

Signifiance de la contrepartie financière. L’existence d’une contrepartie financière lors de la signature de l’avenant constitue un indice fort de la substance et de l’importance de la modification. Elle démontre que les parties reconnaissent une augmentation objective de la valeur du bien due à l’élargissement des possibilités d’exploitation.

E. La modification des caractéristiques du local et les travaux d’amélioration

Modifications physiques des caractéristiques. La transformation d’une terrasse en cuisine, l’extension de surface, ou l’amélioration de la configuration des lieux constituent des modifications notables des caractéristiques du local susceptibles de justifier le déplafonnement (TJ Saint-Denis de La Réunion, 18 juin 2024, n°23/00004). Ces modifications augmentent directement l’utilité et la valeur du bien.

Travaux réalisés par le preneur. Un régime spécifique s’applique selon que le bail contient ou non une clause d’accession des constructions au bailleur :

• En présence d’une clause d’accession au bailleur : Les améliorations apportées par le preneur à ses frais exclusifs, entraînant une modification notable des caractéristiques du local, provoquent le déplafonnement au premier renouvellement suivant leur réalisation, sauf si ces travaux sont qualifiés d’« améliorations », auquel cas le déplafonnement est reporté au second renouvellement (CA Caen, 24 avril 2025, n°23/02891). Plus généralement, les améliorations du preneur sont prises en compte pour la fixation du loyer au second renouvellement suivant leur réalisation (, 3e civ., 9 juillet 2020, n°19-16.022). Cette approche progressive vise à éviter une augmentation brutale du loyer dès le premier renouvellement.

• Option de remise en l’état : Si le bail confère au bailleur une option lui permettant de demander la remise des lieux dans leur état primitif en fin de bail, les améliorations du preneur ne peuvent entraîner le déplafonnement lors du renouvellement (TJ Paris, 11 décembre 2024, n°21/09998). En effet, si le bailleur peut exiger la destruction des améliorations, il n’en bénéficie pas et ne doit donc pas supporter l’augmentation du loyer. Le preneur ne peut pas être pénalisé par un loyer augmenté pour des améliorations dont il n’aura pas conservé l’avantage.

Justification économique. Les travaux du preneur augmentent la valeur fonctionnelle du bien et bénéficient directement au bailleur, qui devient propriétaire des installations à titre de droit d’accession. Il est donc équitable que le propriétaire en profite à travers une réévaluation du loyer, tout en accordant un délai au preneur pour adapter son exploitation. Le report au second renouvellement ménage une transition progressive.

Travaux réalisés par le bailleur. Les travaux du bailleur ne justifient un déplafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur (Cass., 3e civ., 9 juillet 2008, n°07-16.605). Cette exigence d’incidence favorable est importante : elle signifie que le simple fait pour le bailleur de réaliser des travaux, même importants, ne suffit pas automatiquement. Par exemple, l’installation d’un ascenseur dans un immeuble accueillant un cabinet d’enseignement peut ne pas avoir d’incidence favorable sur l’activité pédagogique ; le déplafonnement serait alors refusé (Cass., 3e civ., 9 juillet 2008, n°07-16.605). Le critère vise à éviter que le bailleur cherche à augmenter le loyer via des travaux sans lien avec l’exploitation commerciale du preneur.

F. Les modifications conventionnelles des obligations et les circonstances exceptionnelles

Une modification conventionnelle du loyer intervenue en cours de bail, dans des conditions étrangères à la loi et au bail initial, constitue une modification notable justifiant le déplafonnement (CA Paris, 2 décembre 2016, n°14/22066). Cette jurisprudence vise à éviter que les parties ne contournent le régime du plafonnement par des artifices contractuels : si elles modifient volontairement la structure du bail, elles acceptent implicitement de sortir du régime protecteur du plafonnement.

Une augmentation importante de la taxe foncière pesant sur le propriétaire, affectant substantiellement ses revenus nets, peut être qualifiée de « modification notable des obligations du bailleur » justifiant le déplafonnement (CA Grenoble, 16 mai 2024, n°23/00912). Cette jurisprudence reconnaît l’aggravation objective de la charge économique pesant sur le propriétaire peut justifier une réévaluation du loyer, même sans changement physique du bien ou de son environnement.

III. Les aspects procéduraux, techniques et contentieux

A. Le rôle de l’expertise judiciaire et la détermination de la valeur locative

Lorsque les parties ne parviennent pas à s’accorder sur le principe ou le quantum du déplafonnement, le litige relève de la compétence du juge des loyers commerciaux, saisi selon la procédure spécifique prévue en matière de fixation du loyer renouvelé. À cet égard, la mise en œuvre préalable de la procédure du mémoire, véritable phase structurante du contentieux, conditionne la recevabilité des prétentions des parties — mécanisme que nous analysons plus en détail dans notre article « Fixation du loyer en bail commercial : comprendre la procédure du mémoire». [1]

L’expertise judiciaire s’avère essentielle lorsque les parties s’opposent sur les caractéristiques, la surface, la valeur locative ou l’évolution des facteurs locaux de commercialité (TJ Paris, 10 avril 2024, n°23/07265). L’expert doit vérifier les modifications alléguées et estimer la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce, incluant les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage (TJ Lyon, 4 juin 2024, n°23/00038).

B. Le lissage des hausses de loyer

En cas de déplafonnement établi, la variation du loyer ne peut excéder 10 % du loyer acquitté l’année précédente par an, conformément à l’article L. 145-34 du Code de commerce (CA Grenoble, 16 mai 2024, n°23/00912 ; CA Paris, 28 mars 2024, n°21/13983 ; TJ Nice, 5 juin 2024, n°20/00008). Ce lissage s’opère jusqu’à ce que le loyer atteigne la valeur locative (CA Grenoble, 16 mai 2024, n°23/00912).