La gestion des baux commerciaux au sein des structures disposant de plusieurs sites d’exploitation suppose une vigilance accrue. Il est fréquent de considérer, à tort, que l’immatriculation du siège social ou de l’établissement principal suffit à garantir le bénéfice du statut des baux commerciaux pour l’ensemble des locaux exploités.
Le droit positif adopte une approche sensiblement plus exigeante. L’absence d’immatriculation propre à un établissement secondaire est susceptible de priver le locataire du droit au renouvellement de son bail commercial, sans indemnité d’éviction (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 23 janvier 2020, 19-11.215, Publié au bulletin).
Une condition légale : l’immatriculation du locataire pour l’activité exploitée dans les lieux :
Le droit au renouvellement du bail commercial est encadré par l’article L.145-8 du Code de commerce, qui dispose que ce droit bénéficie au locataire qui est « propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux ».
La jurisprudence a précisé la portée de cette disposition en exigeant que le locataire soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises pour l’activité exercée dans les locaux concernés, à la date du congé ou de la demande de renouvellement.
Cette exigence présente un caractère strict. Une immatriculation postérieure est inopérante, de même qu’une immatriculation ne correspondant pas à l’activité réellement exercée (Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, n° 15-18.456).
Une exigence appréciée établissement par établissement :
L’immatriculation ne s’apprécie pas globalement à l’échelle de la personne morale, mais de manière localisée.
Les articles R.123-40, R.123-63 et R.123-67 du Code de commerce imposent l’immatriculation de tout établissement secondaire, dès lors qu’il constitue un lieu d’exploitation permanent, distinct du siège social ou de l’établissement principal et « par la personne tenue à l’immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec les tiers ». Cette immatriculation peut prendre la forme d’une inscription secondaire ou complémentaire.
Il en résulte que l’immatriculation du siège social ou de l’établissement principal ne saurait suffire à conférer le bénéfice du statut des baux commerciaux pour un établissement secondaire.
La jurisprudence rappelle ainsi que l’immatriculation doit être effectuée à l’adresse des lieux loués (Cass., 3e civ., 19 novembre 2015, n°14-22.000). À défaut, le locataire ne remplit pas une condition essentielle du statut des baux commerciaux fixée par les articles L.145-1 et L.145-8 du Code de commerce.
L’exigence complémentaire d’une exploitation effective et continue :
Le bénéfice du droit au renouvellement est également subordonné à une condition d’exploitation effective du fonds de commerce.
L’article L.145-8 du Code de commerce exige une exploitation réelle et continue pendant les trois années précédant l’expiration du bail ou sa prolongation. Cette condition vise à s’assurer que le locataire justifie d’une activité économique véritable dans les locaux.
Une exploitation insuffisante, interrompue ou fictive est susceptible de faire obstacle au droit au renouvellement, sauf motif légitime.
Ces exigences s’appliquent avec la même rigueur aux établissements secondaires.
Toutefois, dans cette hypothèse, le bailleur ne pourra refuser le renouvellement du bail commercial pour un motif grave et légitime, en application de l’article L.145-17 du Code de commerce, que sous la réserve que l’infraction commise (à savoir la cessation de l’exploitation du fonds) ait été poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.
Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser les motifs invoqués et reproduire les termes du 1° de l’article L.145-17 du Code de commerce.
Les conséquences du défaut d’immatriculation sur le droit au renouvellement :
Le défaut d’immatriculation d’un établissement secondaire emporte des conséquences particulièrement sévères.
En principe, le refus de renouvellement par le bailleur n’est pas neutre financièrement.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions, « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » (Article L.145-14 du Code de commerce)
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de l’activité du preneur, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
L’indemnité d’éviction recouvre donc plusieurs postes, dont l’évaluation dépend de la situation économique du locataire et de la nature de son activité.
Toutefois, l’absence d’immatriculation constitue un motif permettant d’écarter le droit à indemnité d’éviction (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 23 janvier 2020, 19-11.215, Publié au bulletin).
Cette dénégation n’exige pas de mise en demeure préalable (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 22 septembre 2016, 15-18.456, Publié au bulletin) – contrairement au défaut d’exploitation continue du fonds laquelle relève du motif grave et légitime défini par l’article L.145-17 du Code de commerce.
L’absence d’immatriculation de l’établissement secondaire entraîne donc un effet cumulatif particulièrement défavorable pour le locataire.
D’une part, il perd le bénéfice du renouvellement de son bail commercial.
D’autre part, il se trouve privé de toute indemnité d’éviction.
Des tempéraments d’application limitée :
La rigueur de ces principes connaît certains tempéraments, dont la mise en œuvre demeure strictement encadrée.
Le bailleur peut renoncer à se prévaloir du défaut d’immatriculation. Une telle renonciation doit toutefois être non équivoque. Elle ne saurait résulter de la seule connaissance de l’irrégularité (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 28 mai 2020, 19-15.001, Publié au bulletin).
En l’espèce, le bailleur avait renoncé à se prévaloir du défaut d’immatriculation par une clause expresse du bail qui étendait conventionnellement le statut des baux commerciaux malgré l’absence de certaines conditions, notamment l’immatriculation au RCS, garantissant ainsi le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction.
Par ailleurs, la jurisprudence admet, dans certaines hypothèses, que le locataire puisse se prévaloir d’une unité d’exploitation entre un établissement secondaire et un établissement principal régulièrement immatriculé (Cour d’appel de Versailles, 12ème Chambre, 27 février 2018, 16/06319).
Cette notion suppose l’existence de liens économiques et fonctionnels étroits, appréciés de manière restrictive par les juridictions.
Ainsi, ces mécanismes ne sauraient suppléer une absence d’immatriculation et doivent être envisagés avec prudence.
Qui plus est, le défaut d’immatriculation d’un établissement secondaire expose l’entreprise à des risques juridiques et financiers multiples et significatifs.
Ce manquement peut entraîner l’inopposabilité de certains actes juridiques aux tiers et aux administrations, et potentiellement la qualification de travail dissimulé en cas d’emploi de salariés non déclarés, avec de lourdes sanctions pénales outre des sanctions fiscales (majoration pour activité occulte) et sociales (perte d’exonérations).
En conclusion :
L’immatriculation de l’établissement secondaire constitue une condition déterminante du droit au renouvellement du bail commercial au sens des articles L.145-1 et L.145-8 du Code de commerce.
Son omission expose le locataire à la perte du bénéfice du statut des baux commerciaux, à un refus de renouvellement ainsi qu’à la privation de toute indemnité d’éviction.
Dans un environnement juridique exigeant, cette question appelle une anticipation rigoureuse et un accompagnement adapté, afin de sécuriser durablement l’exploitation des différents sites de l’entreprise.
