CABINET STRIDE AVOCAT, Victoria HOLKA, 17 mai 2021.
Un « état des lieux » est un défini comme « un document descriptif faisant l’inventaire d’un espace ».[1]
Autrement dit, il s’agit d’un document au sein duquel est effectuée une description précise du bien, objet du bail, répertoriant notamment l’état du bien, les travaux à réaliser, les biens meubles le composant, etc.
L’état des lieux est un document fondamental dans un contrat de louage, permettant de faire état, à l’entrée et à la sortie du locataire, des frais à la charge de l’une ou l’autre des parties quant à l’état de conservation du bien.
L’article 1731 du Code civil dispose, en ce sens, que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »[2]
À ce titre, le législateur pose, depuis la loi du 6 juillet 1989, une présomption de remise en bon état du bien immobilier, objet du bail, à défaut de réalisation d’un état des lieux à l’entrée.
En effet, le locataire était présumé avoir reçu le bien « en bon état » supposant de fait que l’ensemble des réparations locatives avaient été réalisées avant la remise. La preuve reposait sur sa personne afin de démontrer la dégradation du bien au jour de l’entrée en jouissance.
Une telle disposition se voyait appliquer aussi bien au bail civil qu’au bail commercial révélant un cercle vicieux au titre duquel le locataire peinait à démontrer les défauts du bien en l’absence d’état des lieux à l’entrée.
Une telle présomption laissait la place à de nombreux abus, notamment au titre des baux commerciaux.
Raison pour laquelle, le législateur vient poser une obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie avec la loi PINEL du 18 juin 2014. Il réglemente strictement la mise à disposition du bien dans le cadre d’un bail commercial, obligeant même le bailleur à réaliser un état des lieux en cas de cession du droit au bail.
C’est à ce titre qu’est promulgué l’article L.145-40-1 du Code de commerce précisant que lors de la prise de possession des locaux, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le Bailleur et le Locataire. [3]
Dans le cas où l’une ou l’autre des parties ferait opposition à état des lieux contradictoire, ce dernier devra être établi par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente.
Toutefois, le texte de la loi ne s’arrête pas là. En effet, une telle disposition, dans son application autonome, pose un nouveau risque d’abus de la part des bailleurs.
En effet, bien que l’état des lieux soit désormais obligatoire, son absence fait peser une présomption de remise en bon état sur le locataire. La preuve restant toujours difficile, voire impossible à rapporter.
C’est en ce sens qu’est rédigé le troisième alinéa de l’article L.145-40-1. Il fait échec à la présomption automatique de remise en bon état dans le cas où le Bailleur n’aurait pas entrepris toutes les diligences nécessaires afin de réaliser un état des lieux.
Le législateur fait donc tomber la présomption de l’article 1731 précité dans son application aux baux commerciaux.
Toutefois, encore faut-il démontrer que le bailleur n’a pas réalisé l’ensemble des diligences nécessaires.
[1]« Définition de l’état des lieux », Serge BRAUDO, Dictionnaire du droit privé en ligne.
[2] Article 1731 du Code civil, LEGIFRANCE.
[3] Article L.450-40-1 du Code de commerce, LEGIFRANCE.