La loi n°2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales introduit un nouveau formalisme applicable aux cessions de titres des personnes morales à prépondérance immobilière.
Jusqu’à présent, ces opérations étaient généralement constatées par un simple acte sous signature privée, éventuellement rédigé avec l’assistance d’un avocat ou d’un autre conseil. Le recours à un professionnel relevait avant tout d’une démarche de sécurisation juridique.
Cette pratique appartient désormais au passé.
À compter du 27 juin 2026, l’intervention d’un professionnel habilité ne constituera plus seulement une garantie de sécurité : elle deviendra une condition légale de validité de la cession. À défaut, l’acte encourra la nullité.
Sans instaurer un régime identique à celui des ventes immobilières, le législateur soumet désormais les cessions de titres de personnes morales à prépondérance immobilière à un formalisme renforcé impliquant l’intervention d’un professionnel habilité.
Cette évolution, qui s’inscrit dans le renforcement des dispositifs de lutte contre la fraude et le blanchiment de capitaux, conduit à repenser la préparation des opérations de cession portant sur des structures à dominante immobilière.
Un nouveau formalisme érigé en condition de validité
Le nouvel article 1865-1 du Code civil prévoit que, à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière doit être constatée :
- par un acte authentique reçu par un notaire ;
- par un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du Code civil ;
- ou, dans les seuls cas où la loi l’y autorise, par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable.
Le simple acte sous signature privée établi directement entre les parties est donc désormais exclu pour ce type d’opérations.
Les professionnels habilités établissent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier.
Quelles sont les personnes morales concernées ?
Le nouvel article 1865-1 renvoie à la définition des personnes morales à prépondérance immobilière figurant au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts.
Sont concernées les personnes morales dont les droits sociaux ne sont pas admis aux négociations sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans d’autres personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.
Le champ d’application est donc particulièrement large. Il englobe notamment les SCI, mais également certaines sociétés civiles patrimoniales, sociétés commerciales ou holdings dont le patrimoine est essentiellement immobilier.
En revanche, les organismes de placement collectif mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier sont expressément exclus du dispositif.
Une qualification qui mérite une attention particulière
La qualification de personne morale à prépondérance immobilière ne doit pas être présumée.
Le Code général des impôts retient plusieurs définitions de cette notion selon les régimes fiscaux concernés. Celle applicable aux droits d’enregistrement, à laquelle renvoie le nouvel article 1865-1 du Code civil, ne se confond pas nécessairement avec celle retenue en matière de plus-values professionnelles ou d’impôt sur les sociétés.
La jurisprudence a, au fil des années, apporté d’utiles précisions sur cette notion, notamment s’agissant des immeubles affectés à l’exploitation, des contrats de crédit-bail, des biens pris en concession, des promesses synallagmatiques de vente ou encore des encours de production.
Une analyse préalable de la composition de l’actif de la société est donc indispensable avant toute opération afin de déterminer si le nouveau dispositif est applicable.
Une incidence directe sur les formalités fiscales
La réforme ne se limite pas au droit civil.
Afin d’assurer l’effectivité du nouveau dispositif, le législateur a créé un article 635-0 A du Code général des impôts, qui subordonne l’enregistrement des cessions mentionnées à l’article 1865-1 du Code civil à la présentation d’une copie de l’acte authentique, de l’acte contresigné par avocat ou, lorsque la loi le permet, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable.
Le dispositif repose ainsi sur une double exigence.
Sur le plan civil, le non-respect de l’article 1865-1 du Code civil est sanctionné par la nullité de la cession.
Sur le plan fiscal, l’enregistrement de la cession est désormais conditionné à la production de l’un des actes limitativement énumérés par la loi.
Cette articulation entre le Code civil et le Code général des impôts renforce la cohérence du dispositif et garantit son effectivité.
Le rôle de l’avocat : d’une sécurité juridique à une nécessité légale
L’une des principales innovations de la réforme réside dans la consécration de l’acte contresigné par avocat comme mode de formalisation de la cession.
Au-delà du contreseing, cette évolution confirme la place de l’avocat dans la préparation et la sécurisation des opérations.
Hier, son intervention relevait principalement d’une démarche de prudence. Demain, le législateur fait de l’intervention d’un professionnel habilité une condition de validité de la cession.
La mission de l’avocat débute bien avant la signature de l’acte. Elle consiste notamment à déterminer si la société relève du champ d’application de la réforme, à vérifier les conditions statutaires de la cession, à analyser les incidences fiscales et patrimoniales de l’opération, à rédiger les stipulations adaptées aux intérêts des parties et à accompagner celles-ci jusqu’à l’accomplissement des formalités postérieures à la cession.
Dans ce contexte, l’acte contresigné par avocat ne constitue pas une simple formalité. Il s’inscrit dans une mission globale de conseil, de prévention des risques et de sécurisation juridique de l’opération.
À retenir
À compter du 27 juin 2026, les cessions de titres de personnes morales à prépondérance immobilière ne pourront plus être constatées par un simple acte sous signature privée.
Le recours à un notaire, à un avocat ou, dans les cas limitativement prévus par la loi, à un expert-comptable devient une exigence légale dont dépend la validité de la cession. L’enregistrement de celle-ci est également subordonné à la présentation de l’un de ces actes.
Cette réforme marque une évolution importante des opérations de transmission de sociétés détenant un patrimoine immobilier. Elle invite les praticiens et les opérateurs économiques à anticiper davantage leurs projets de cession afin d’en garantir la sécurité juridique et la conformité aux nouvelles exigences légales.
