Dans un bail commercial, la répartition des charges liées aux travaux constitue un enjeu majeur lors de la négociation du contrat.
En effet, compte tenu de la durée du bail commercial, qui ne peut être inférieure à neuf ans (art. L.145-4 du Code de commerce), le local dans lequel est exploité le fonds de commerce peut nécessiter, au cours du bail, des travaux d’entretien, de réparation, de remplacement ou encore de mise en conformité.
Ces travaux peuvent trouver leur origine dans l’usure normale du temps, la vétusté, un vice de construction ou encore un cas de force majeure. Il est donc essentiel que le bail apporte une réponse claire à ces différentes situations afin de sécuriser les relations entre le bailleur et le locataire tout au long de l’exécution du contrat.
Cette exigence est d’ailleurs consacrée par l’article L.145-40-2 du Code de commerce, qui impose au bail commercial de comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre les parties.
Il convient ainsi de distinguer les travaux qui demeurent légalement à la charge du bailleur de ceux pouvant être transférés au locataire. Il est également nécessaire d’examiner le régime applicable aux réparations urgentes, le sort des aménagements réalisés par le preneur en cours de bail ainsi que les conséquences d’une éventuelle destruction du bien loué.
La répartition légale des charges de travaux entre le bailleur et le locataire
L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est tenu, par la nature même du contrat et sans stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
Cette obligation est complétée par l’article 1720 du Code civil, selon lequel le bailleur doit délivrer le bien en bon état de réparations de toute espèce et effectuer, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui deviennent nécessaires, à l’exception des réparations locatives.
Il en résulte que le bailleur demeure tenu de l’ensemble des travaux nécessaires à la conservation et au bon usage du local, sauf lorsqu’il s’agit de réparations locatives.
Ces dernières peuvent être mises à la charge du preneur. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 les définit comme les travaux d’entretien courant et les menues réparations résultant de l’usage normal des locaux et des équipements à usage privatif. Sont notamment concernés certains travaux relatifs aux plafonds, parquets, canalisations d’eau ou de gaz, installations de chauffage, équipements sanitaires ou encore installations électriques.
À l’inverse, les réparations dites « autres que locatives » concernent principalement les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil. Celles-ci affectent les éléments essentiels de la structure de l’immeuble, tels que les gros murs, les voûtes, les poutres ou la toiture. L’article 605 du Code civil précise expressément que ces réparations demeurent à la charge du propriétaire.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’article R.145-35 du Code de commerce interdit également d’imputer au locataire les dépenses afférentes aux grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil.
La question de la vétusté mérite toutefois une attention particulière. Aux termes de l’article 1755 du Code civil, les réparations locatives ne sont pas dues lorsqu’elles résultent exclusivement de la vétusté ou d’un cas de force majeure. Cette disposition n’étant pas d’ordre public, la Cour de cassation a précisé que le locataire ne peut être tenu de telles réparations qu’en présence d’une clause expresse du bail (Cass. civ. 3e, 26 mars 2020, n° 19-10.415).
Enfin, la Cour de cassation a récemment rappelé que l’obligation du bailleur d’effectuer les travaux lui incombant ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur ne peut donc s’exonérer en démontrant simplement son absence de faute. Son obligation constitue une véritable obligation de résultat et non une simple obligation de moyens (Cass. civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853).
Le cas spécifique des réparations urgentes
Au cours du bail, certaines situations peuvent nécessiter des travaux urgents qui ne peuvent être différés jusqu’à son terme. Il peut notamment s’agir d’une fuite d’eau importante, d’un dysfonctionnement du réseau électrique ou de tout autre évènement susceptible de compromettre la sécurité des occupants ou la conservation du bâtiment.
Le régime applicable est fixé par l’article 1724 du Code civil, selon lequel le locataire doit supporter ces travaux lorsqu’ils présentent un caractère urgent, quelles que soient les gênes qu’ils occasionnent ou même lorsqu’ils le privent temporairement d’une partie des lieux loués.
Le preneur doit ainsi permettre l’accès aux entreprises intervenantes et supporter les nuisances inhérentes à l’exécution des travaux.
L’article 1724 du Code civil apporte néanmoins une limite à ce principe. Lorsque les travaux se prolongent pendant plus de vingt-et-un jours, le locataire peut solliciter une diminution du loyer proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du local dont il a été privé.
Toutefois, la Cour de cassation a admis que ces dispositions n’étaient pas d’ordre public (Cass. civ. 3e, 27 novembre 1974, n° 73-13.443). Il est donc fréquent que les baux commerciaux contiennent une « clause de souffrance » excluant le bénéfice de cette réduction de loyer.
Pour autant, une telle clause ne prive pas le locataire de tout recours.
D’une part, lorsque les travaux sont exécutés de manière négligente ou fautive, le preneur peut engager la responsabilité du bailleur afin d’obtenir réparation du préjudice subi (Cass. civ. 3e, 23 juin 2009, n° 08-13.171).
D’autre part, la clause de souffrance ne saurait porter atteinte à l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil. Cette obligation étant d’ordre public, le bailleur demeure tenu de mettre à disposition un local permettant l’exploitation de l’activité prévue au bail. Le locataire conserve donc un recours lorsque les travaux rendent les lieux inexploitables (Cass. civ. 3e, 1er juin 2005, n° 04-12.200).
Le sort des constructions réalisées par le preneur en fin de bail
Dans le cadre de l’exploitation de son fonds de commerce, le locataire peut être amené à réaliser des travaux d’aménagement ou d’embellissement du local.
Or, l’article 1730 du Code civil prévoit que, lorsqu’un état des lieux a été établi, le preneur doit restituer les lieux dans l’état où il les a reçus. En matière de bail commercial, l’établissement d’un état des lieux contradictoire est devenu obligatoire en application de l’article L.145-40-1 du Code de commerce.
Se pose alors la question du sort des constructions et améliorations réalisées par le locataire.
En application de l’article 555 du Code civil, le propriétaire dispose d’un choix.
Il peut tout d’abord exiger la remise en état des lieux. Dans cette hypothèse, le locataire devra retirer les aménagements réalisés à ses frais et ne pourra prétendre à aucune indemnisation.
Le bailleur peut également décider de conserver les constructions. Dans ce cas, il doit en principe indemniser le locataire, soit à hauteur de la plus-value apportée à l’immeuble, soit à concurrence du coût des travaux réalisés.
Toutefois, la jurisprudence considère que ces dispositions ne sont pas d’ordre public (Cass. civ. 3e, 6 novembre 1970, n° 69-11.900). Les parties peuvent donc y déroger par une clause contractuelle prévoyant notamment que les aménagements deviendront automatiquement la propriété du bailleur, sans indemnité, à l’expiration du bail ou à la fin de la jouissance des lieux.
Le cas de la destruction du bien loué
Au cours du bail commercial, le local peut être détruit par un évènement indépendant de la volonté des parties, tel qu’un incendie, une catastrophe naturelle ou tout autre cas fortuit.
L’article 1722 du Code civil distingue à cet égard selon que la destruction est totale ou partielle.
En cas de destruction totale, le bail est résilié de plein droit. La jurisprudence assimile à une perte totale l’impossibilité absolue et définitive pour le locataire d’utiliser les lieux conformément à leur destination (Cass. civ. 3e, 8 mars 2018, n° 17-11.439). Il en va également ainsi lorsque le coût des travaux de reconstruction excède la valeur de l’immeuble (Cass. civ. 3e, 9 décembre 2009, n° 08-17.483).
La Cour de cassation a en outre précisé que cette résiliation de plein droit n’est pas soumise aux dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce relatives aux clauses résolutoires (Cass. civ. 3e, 14 octobre 2009, n° 08-14.926).
Lorsque la destruction n’est que partielle, le locataire dispose d’une option : il peut soit demander une diminution du loyer, soit solliciter la résiliation du bail.
Ces dispositions sont pleinement applicables en matière de bail commercial (Cass. civ. 3e, 1er mars 1995, n° 93-14.275).
Toutefois, comme l’a rappelé la Cour de cassation, l’article 1722 du Code civil n’est pas d’ordre public (Cass. civ. 3e, 17 décembre 2015, n° 14-23.385). Les parties peuvent donc aménager contractuellement les conséquences d’une destruction du bien loué et prévoir un régime différent de celui fixé par la loi.
