Publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, la loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique marque une réforme importante du droit des baux commerciaux [1].
Après plus de deux années de débats parlementaires, le texte, définitivement adopté le 15 avril 2026 puis validé par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026, modifie en profondeur plusieurs mécanismes essentiels du statut des baux commerciaux [2].
Les articles 61 à 63 réforment notamment le droit de préférence du locataire, les modalités de paiement des loyers, le régime des garanties, les clauses d’indexation ainsi que les conditions de suspension des clauses résolutoires.
Derrière l’objectif affiché de simplification, le législateur procède en réalité à un rééquilibrage significatif des rapports entre bailleurs et preneurs, avec des conséquences immédiates sur la pratique des baux commerciaux et des contentieux locatifs.
- Le droit de préférence du locataire commerçant (article 61)
Avant la réforme
L’article L.145-46-1 du Code de commerce, introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014, reconnaît au locataire commercial un droit de préférence lorsque le bailleur envisage de vendre le local loué.
Ce dispositif, auquel la Cour de cassation a reconnu un caractère d’ordre public (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 28 juin 2018, 17-14.605, Publié au bulletin ; Cour de cassation, Troisième chambre civile, 30 juin 2021, 20-11.893), imposait au bailleur, préalablement à toute cession du local, de notifier au locataire une offre de vente comportant le prix et les conditions de la cession projetée.
Toutefois, le texte ne définissait pas précisément la notion de « local à usage commercial ou artisanal », générant un contentieux nourri sur le périmètre exact du droit de préférence.
L’incertitude portait principalement sur les locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que sur les entrepôts. En l’absence de définition légale claire, les praticiens demeuraient confrontés à un risque contentieux important lors des opérations de cession immobilière.
Par prudence, certains bailleurs procédaient systématiquement à la purge du droit de préférence, y compris pour des actifs tertiaires ou logistiques dont l’éligibilité au dispositif demeurait pourtant discutée.
La doctrine majoritaire considérait néanmoins que les bureaux devaient être exclus du champ d’application du texte, position reprise par la réponse ministérielle en date du 25 février 2021 (RM n°21155).
Après la réforme
La loi de simplification vient désormais insérer au sein de l’article L.145-46-1 du Code de commerce une définition précise des locaux concernés par le droit de préférence.
Le texte prévoit désormais que le local à usage commercial « s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. »
Le législateur exclut expressément du dispositif :
- les locaux à usage exclusif de bureaux ;
- les entrepôts.
S’agissant des locaux à usage artisanal, le texte vise « l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts ».
Cette modification met un terme à l’incertitude jurisprudentielle et doctrinale qui subsistait depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
La réforme sécurise considérablement les opérations de cession immobilière ainsi que les opérations de purge du droit de préférence. Les bailleurs, notaires et conseils disposent désormais d’un cadre légal beaucoup plus lisible permettant d’identifier avec précision les locaux soumis à l’obligation de notification préalable.
Date d’application
Le II de l’article 61 précise que ces dispositions sont applicables « aux mutations intervenant après la promulgation de la présente loi ».
La nouvelle définition s’appliquera donc aux ventes dont la signature intervient postérieurement à la publication de la loi au Journal officiel du 27 mai 2026.
- La mensualisation du loyer commercial (article 62 I 2°)
Avant la réforme
Avant l’intervention de la loi du 27 mai 2026, aucune disposition légale ne reconnaissait au preneur un droit à la mensualisation du paiement du loyer commercial.
La pratique des baux commerciaux demeurait très largement structurée autour du paiement trimestriel d’avance, généralement stipulé dans les clauses financières du bail. Cette modalité de règlement constituait depuis longtemps un usage dominant de l’immobilier commercial, particulièrement dans les baux institutionnels et les ensembles commerciaux.
Le bailleur conservait ainsi une liberté contractuelle quasi totale quant à la périodicité du paiement des loyers. Le preneur ne pouvait obtenir une mensualisation qu’avec l’accord exprès du bailleur, lequel demeurait parfaitement libre de la refuser.
Cette organisation était régulièrement critiquée en raison de son impact direct sur la trésorerie des commerçants et artisans, notamment dans les secteurs soumis à une forte saisonnalité ou à des fluctuations importantes d’activité.
Après la réforme
Le paiement mensuel devient un droit pour le preneur exploitant un commerce de détail, un commerce de gros ou une activité de prestations de services à caractère commercial ou artisanal (article L.145-32-1 du Code de commerce).
Le bailleur ne peut s’y opposer que si le locataire présente des arriérés de loyers ou de charges n’ayant fait l’objet d’aucune contestation préalable.
Cette réforme constitue une évolution majeure pour la gestion de trésorerie des entreprises locataires, d’autant qu’elle intègre les dispositions de l’article L.145-32-1 à la liste sélective de l’article L.145-15 du Code de commerce, leur conférant ainsi un caractère d’ordre public.
Date d’application
La mesure est d’application immédiate, y compris aux baux conclus antérieurement au 27 mai 2026.
- La consécration législative des clauses d’indexation dites « tunnel » (article 62 I 3°)
Avant la réforme
Le régime des clauses d’indexation en matière de baux commerciaux demeurait marqué par une forte insécurité juridique résultant de l’application de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier.
Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, toute clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse devait être réputée non écrite dans son intégralité, au motif qu’elle contrevenait au principe de réciprocité de la variation indiciaire. La troisième chambre civile a notamment consacré cette solution dans plusieurs décisions de principe (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 14 janvier 2016, 14-24.681, Publié au bulletin ; Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 janvier 2022, 21-11.169, Publié au bulletin).
Dans ce contexte, une difficulté persistait concernant les clauses dites « tunnel ». Ces mécanismes, largement utilisés dans la pratique des baux commerciaux, permettent d’encadrer la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux en prévoyant un plafond et un plancher de variation, généralement exprimés en pourcentage.
Le doute résidait dans la compatibilité de ces clauses avec l’article L.112-1 du Code monétaire et financier. Même lorsqu’elles fonctionnaient de manière symétrique à la hausse comme à la baisse, certaines interrogations subsistaient quant à leur validité dès lors qu’elles limitaient contractuellement l’amplitude réelle de variation de l’indice.
Cette incertitude exposait les parties à un risque important de contentieux et de remise en cause des mécanismes d’indexation pourtant fréquemment utilisés dans les ensembles commerciaux et les patrimoines institutionnels.
Après la réforme
Le 3° I de l’article 62 crée un nouvel article L.145-38-1 du Code de commerce consacrant expressément la validité des clauses de tunnel.
Le texte prévoit désormais :
« Par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code. »
Le législateur valide ainsi explicitement les clauses limitant la variation de l’ILC, à la condition essentielle que le mécanisme fonctionne de manière parfaitement symétrique dans les deux sens.
Cette consécration législative sécurise considérablement la pratique contractuelle.
Elle permettra aux bailleurs comme aux preneurs de lisser les effets des fortes fluctuations de l’indice des loyers commerciaux, particulièrement dans les périodes de forte inflation ou, à l’inverse, de ralentissement économique marqué, sans encourir le risque d’une annulation totale de la clause d’indexation.
Le texte présente également un intérêt économique majeur pour les investisseurs institutionnels, centres commerciaux et foncières, pour lesquels la maîtrise des variations locatives constitue un enjeu essentiel de valorisation des actifs.
Date d’application
L’article 63 II ne prévoit aucune disposition transitoire pour cette partie de telle sorte que la validité des clauses dites « tunnel » ne pourra être invoquée que dans le cadre des baux conclus ou renouvelés postérieurement à la promulgation de la loi.
- Le plafonnement du dépôt de garantie et des garanties financières (article 62 I 4°)
Avant la réforme
Avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 mai 2026, l’article L.145-40 du Code de commerce ne contenait qu’une règle limitée relative au dépôt de garantie.
Le texte prévoyait seulement que les sommes versées au-delà de deux termes de loyer portaient intérêts au bénéfice du preneur, au taux appliqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
Aucun encadrement légal ne limitait le montant des garanties susceptibles d’être exigées par le bailleur.
La pratique révélait ainsi un recours fréquent à des garanties cumulatives particulièrement lourdes pour les commerçants et artisans :
- dépôt de garantie ;
- cautionnement personnel ;
- garantie bancaire autonome ;
- nantissement ;
- garantie à première demande ;
- ou diverses sûretés complémentaires.
Dans certaines opérations commerciales, ces garanties représentaient plusieurs mois, voire davantage, de loyers et charges.
Après la réforme
Le 4° du I de l’article 63 complète l’article L.145-40 du Code de commerce par un nouveau dispositif de plafonnement applicable aux locaux relevant de l’article L.145-32-1 du Code de commerce.
Le texte prévoit désormais que :
« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute natures demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. »
La réforme opère trois modifications majeures.
En premier lieu, le dépôt de garantie est désormais légalement plafonné à un trimestre de loyers.
En deuxième lieu, ce plafonnement est étendu à l’ensemble des garanties financières exigées afin d’assurer l’exécution du bail.
Sont notamment concernés :
- les cautionnements bancaires ;
- les garanties autonomes ;
- les nantissements ;
- les engagements financiers de toute nature.
En troisième lieu, les sommes versées à titre de garantie ne produisent désormais plus intérêt au profit du preneur, par dérogation au régime antérieur de l’article L.145-40 du Code de commerce.
Date d’application
Le plafonnement du dépôt de garantie et des garanties financières ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi (article 62 II B).
- Le transfert du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble (article 62 I 4°)
Avant la réforme
Avant la réforme, la question de la restitution du dépôt de garantie en cas de vente de l’immeuble loué relevait essentiellement de la jurisprudence.
La Cour de cassation considérait que l’obligation de restitution demeurait à la charge du bailleur ayant initialement reçu les fonds, sauf transmission effective du dépôt de garantie au nouvel acquéreur (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 25 février 2004, 02-16.589, Publié au bulletin) sauf stipulation expresse contraire (Cour d’appel de Rennes, 4 octobre 2023,n°20‑03348).
Cette situation générait d’importantes difficultés pratiques pour les preneurs, notamment lorsque les actes de vente ne prévoyaient pas clairement le transfert des garanties.
Après la réforme
La loi instaure désormais un mécanisme légal de transfert automatique de l’obligation de restitution.
Le nouvel alinéa de l’article L.145-40 prévoit ainsi un nouvel alinéa rédigé comme suit :
« En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. »
Le nouvel acquéreur/bailleur devient ainsi automatiquement débiteur de l’obligation de restitution à l’égard du locataire.
Le texte prévoit également que la mutation entraîne de plein droit la caducité des autres garanties consenties par le preneur.
Le cédant demeure alors tenu :
- de restituer les documents afférents aux garanties ;
- de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Cette réforme imposera une adaptation des pratiques notariales et contractuelles lors des ventes d’immeubles commerciaux.
Date d’application
Ces dispositions s’appliquent aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la promulgation de la loi (article 62 II C).
- L’encadrement du délai de restitution du dépôt de garantie
Avant la réforme
Le bail commercial ne connaissait jusqu’à présent aucun délai légal impératif de restitution du dépôt de garantie.
À défaut de stipulation, le bailleur était tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable à compter de la restitution des clés
Délai apprécié par le juge au regard notamment de la réalisation de l’état des lieux prévu à l’article L145-40-1 du code de commerce, lequel dispose qu’un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi contradictoirement et conditionne la possibilité pour le bailleur d’invoquer des dégradations.
En pratique, les restitutions tardives étaient fréquentes, notamment en présence de discussions relatives :
- aux réparations locatives ;
- aux régularisations de charges ;
- ou à l’état des lieux de sortie.
Après la réforme
Le nouvel article L.145-40 fixe désormais un cadre légal précis, plus protecteur du preneur.
Les sommes versées à titre de garantie devront être restituées dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés.
« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. A cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties. »
Le bailleur conserve toutefois la possibilité de déduire :
- les sommes restant dues ;
- les sommes dont il pourrait être tenu en lieu et place du preneur,
à condition que ces retenues soient dûment justifiées.
Lorsque le bailleur bénéficie d’autres garanties financières, il dispose d’un délai maximal de six mois pour :
- effectuer les mainlevées nécessaires ;
- restituer les documents afférents aux garanties concernées.
Date d’application
Ces dispositions s’appliquent aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la promulgation de la loi (article 62 II D).
- Les délais de paiement et la suspension des clauses résolutoires (article 63)
Avant la réforme
Avant l’entrée en vigueur de la loi, le juge disposait d’un pouvoir d’appréciation particulièrement large lorsqu’il était saisi d’une demande de suspension des effets d’une clause résolutoire fondée sur des impayés locatifs.
Sur le fondement des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, les juridictions pouvaient accorder des délais de paiement importants au preneur dès lors que sa situation économique semblait susceptible de s’améliorer.
Cette souplesse était régulièrement critiquée par les bailleurs confrontés à des impayés persistants.
Après la réforme
La loi encadre désormais plus strictement le pouvoir du juge.
L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont désormais subordonnés :
- à la capacité effective du preneur à régler sa dette locative ;
- à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Le texte introduit ainsi une véritable exigence de crédibilité financière du débiteur commercial.
Cette réforme renforce sensiblement la position du bailleur dans les contentieux liés aux impayés de loyers commerciaux.
Date d’application
Les nouvelles dispositions s’appliquent aux demandes de suspension formulées à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
Une réforme appelée à modifier durablement les pratiques
En définitive, si la loi de simplification de la vie économique du 27 mai 2026 apporte plusieurs clarifications attendues de longue date en matière de baux commerciaux, notamment sur le droit de préférence, les clauses d’indexation ou encore le transfert des garanties en cas de mutation de l’immeuble, le texte apparaît en réalité davantage comme une réforme de rééquilibrage économique du rapport locatif que comme une véritable œuvre de simplification.
Le législateur a manifestement entendu renforcer la protection de la trésorerie des commerçants et artisans en limitant les exigences financières des bailleurs et en facilitant les conditions d’exécution du bail commercial.
Toutefois, plusieurs dispositions nouvelles demeurent affectées par d’importantes imprécisions rédactionnelles susceptibles d’alimenter un contentieux nourri dans les prochaines années. La notion de « prestations de services à caractère commercial », le périmètre exact des garanties concernées par le plafonnement légal, l’articulation du nouveau régime des garanties avec les mécanismes traditionnels du cautionnement et des garanties autonomes, ou encore le champ exact d’application de la mensualisation du loyer aux bureaux et entrepôts, soulèvent déjà de nombreuses interrogations doctrinales.
De même, certaines réformes poursuivant officiellement un objectif de simplification pourraient paradoxalement complexifier les pratiques contractuelles et les opérations immobilières, notamment en matière de cession d’immeubles commerciaux, où la caducité automatique des garanties locatives imposera probablement de nouvelles sécurisations contractuelles et notariales.
Dans ce contexte, une attention particulière devra être portée à la rédaction des baux commerciaux, aux mécanismes de garantie, aux clauses d’indexation ainsi qu’aux opérations de cession d’immeubles ou de fonds comportant des enjeux locatifs.
Le cabinet Stride & Associés demeure attentif aux premières applications jurisprudentielles de cette réforme et accompagne ses clients dans l’analyse et la sécurisation de leurs opérations en matière de baux commerciaux.
[1] https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054131304
[2] https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054131862
